W drugim kwartale 2025 roku rynek nowych mieszkań w największych miastach Polski wyraźnie stracił impet. Deweloperzy notują spadki sprzedaży, a część inwestycji zaczyna obrastać kurzem ofertowym. Mimo to sygnały zwiastujące jesienne odbicie stają się coraz wyraźniejsze.
Sprzedaż mieszkań hamuje, ale nierównomiernie
W największych aglomeracjach kraju — od Warszawy po Metropolię Górnośląsko-Zagłębiowską — sprzedaż mieszkań spadła o 14 proc. względem maja i o 5 proc. względem poprzedniego kwartału. W liczbach bezwzględnych oznacza to ok. 3,8 tys. zawartych transakcji — wynik rozczarowujący zarówno dla deweloperów, jak i analityków, którzy jeszcze niedawno wskazywali na rosnącą skłonność do zakupów nieruchomości w największych miastach.
Co istotne, nie wszystkie metropolie poddały się trendowi spadkowemu. W Trójmieście sprzedaż wzrosła o 6 proc., a w GZM o 4 proc., co sugeruje lokalne czynniki stymulujące popyt — być może efekty nowych inwestycji infrastrukturalnych lub rosnącego znaczenia tych regionów jako alternatywy dla przeludnionych rynków centralnych.
W innych miastach dominowały spadki — największe w Poznaniu (–23 proc.) i Łodzi (–18 proc.), nieco łagodniejsze w Krakowie (–8 proc.) i Warszawie (–3 proc.). Wrocław, choć formalnie także zanotował spadek, utrzymał się niemal na poziomie z poprzedniego miesiąca. W skali kwartalnej to właśnie Wrocław i Trójmiasto zachowały największą odporność.
Podaż kurczy się, ale mieszkań przybywa
Choć deweloperzy wprowadzili do oferty mniej mieszkań niż na początku roku — spadek wyniósł 12 proc., do poziomu 13,8 tys. lokali — to liczba mieszkań dostępnych na rynku… wzrosła. To paradoks pozorny, który jednak wiele mówi o bieżącej sytuacji: klienci rezygnują z wcześniej zarezerwowanych lokali, co winduje statystyki dostępności. W Warszawie pod koniec czerwca w ofercie znajdowało się około 17 tys. mieszkań, w Krakowie 11,3 tys., a w Trójmieście — mimo wzrostu popytu — aż 8,8 tys.
Największy spadek nowej podaży dotknął Poznań (–48 proc.) i Łódź (–45 proc.), co może świadczyć o zatrzymaniu części projektów we wczesnej fazie planowania. W Krakowie, Warszawie i GZM liczba nowych mieszkań także spadła, choć już mniej drastycznie. Jedynymi miastami z wyraźnym wzrostem podaży były Wrocław (+15 proc.) i Trójmiasto (+34 proc.) — co może tłumaczyć ich względną stabilność sprzedażową w tym kwartale.
Ceny rosną, ale wolniej. Rynek wyczekuje na impuls
W warunkach malejącej sprzedaży i rosnącej oferty można by oczekiwać korekty cenowej. Tymczasem ceny metrażu w II kwartale utrzymały się na stabilnym poziomie lub nieznacznie wzrosły. W Warszawie średnia cena osiągnęła poziom 18 tys. zł/m², w Krakowie — 16,8 tys., w Trójmieście — 16,9 tys. Wzrosty w tych miastach wyniosły 1–3 proc. względem poprzedniego kwartału. We Wrocławiu ceny pozostały bez zmian (ok. 14,7 tys. zł/m²), a w GZM i Trójmieście odnotowano największe wzrosty: odpowiednio o 2 proc. i 3 proc.
Tymczasem średni czas potrzebny na wyprzedanie oferty wzrósł wszędzie. W Łodzi i GZM przekroczył dwa lata, co wprost sugeruje nadpodaż i możliwe korekty cen w przyszłości. W Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu wskaźnik ten utrzymuje się w przedziale od roku do dwóch lat — poziom uznawany przez analityków za względnie zrównoważony.
Wnioski? Rynek czeka na bodziec. Może nim być dalsza poprawa dostępności kredytów hipotecznych — zwłaszcza w kontekście coraz częstszych zapowiedzi zmian w polityce stóp procentowych. Jesień może więc okazać się momentem przełomowym — choć wiele zależeć będzie od sytuacji makroekonomicznej, w tym od stabilności zatrudnienia. Jeśli klienci odzyskają poczucie bezpieczeństwa, sprzedaż może ponownie przyspieszyć — nie tylko w Trójmieście czy GZM, lecz także tam, gdzie dziś panuje cisza.
