Zakup działki rolnej nie jest tak prosty jak nabycie działki budowlanej – szczególnie jeśli kupującym nie jest rolnik. Prawo dotyczące obrotu gruntami rolnymi w Polsce wciąż podlega ograniczeniom, które mają na celu ochronę ziemi przed spekulacyjnym wykupywaniem. W 2025 roku podstawowe zasady nadal pozostają restrykcyjne, ale istnieją wyjątki i sposoby, dzięki którym możliwy jest legalny zakup nieruchomości rolnej przez osoby nieprowadzące działalności rolniczej. Poniżej wyjaśniamy, co wolno, komu i na jakich warunkach.
Kto może kupić działkę rolną bez ograniczeń?
Osoba fizyczna lub prawna prowadząca gospodarstwo rolne (czyli rolnik indywidualny) może bez przeszkód nabywać działki rolne. Rolnik musi jednak spełniać kilka ustawowych warunków, m.in. posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze, osobiście prowadzić gospodarstwo oraz zamieszkiwać na terenie gminy, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek.
Bez ograniczeń można też kupić działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. W takim przypadku ustawa nie wymaga, by nabywca był rolnikiem ani nie narzuca dodatkowych obowiązków związanych z użytkowaniem ziemi.
Kiedy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną?
Jeśli działka rolna ma więcej niż 0,3 ha, a kupujący nie jest rolnikiem, pojawiają się ograniczenia. Mimo to, nabycie takiej nieruchomości przez osobę prywatną nadal jest możliwe, o ile spełni się określone warunki lub uzyska zgodę odpowiedniego organu.
Możliwe ścieżki zakupu:
- Uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR): KOWR może wyrazić zgodę na zakup działki przez osobę niebędącą rolnikiem, jeśli nie znajdzie chętnego rolnika do zakupu w terminie 30 dni od ogłoszenia transakcji.
- Zakup przez osobę planującą założenie gospodarstwa rolnego: Jeśli kupujący zadeklaruje, że założy gospodarstwo i przez co najmniej 5 lat będzie je prowadził osobiście, może uzyskać zgodę na nabycie działki.
- Działki położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) z przeznaczeniem pod zabudowę: W niektórych przypadkach takie działki mogą być formalnie rolne, ale faktycznie możliwe do zakupu bez statusu rolnika.
Uwaga: Zakup działki rolnej przez osobę nieuprawnioną bez zachowania procedur może zostać unieważniony, a KOWR ma prawo skorzystać z prawa pierwokupu lub żądać jej odkupienia na warunkach określonych ustawą.
Obowiązki po zakupie działki rolnej
Po zakupie działki rolnej nabywca ma obowiązek prowadzenia działalności rolniczej przez co najmniej 5 lat. W tym czasie nie wolno sprzedać ziemi ani oddać jej w dzierżawę osobom trzecim, chyba że uzyska się zgodę KOWR. Wyjątki przewidziane są dla spadkobierców, małżonków i niektórych bliskich członków rodziny.
Naruszenie obowiązków wynikających z ustawy może skutkować interwencją KOWR, który może wnioskować o przymusową sprzedaż nieruchomości lub wykonać inne środki prawne.
Czy warto kupić działkę rolną z zamiarem przekształcenia?
Zakup działki rolnej z zamiarem przekształcenia jej na budowlaną to pomysł kuszący, ale ryzykowny. Proces odrolnienia działki bywa długotrwały, kosztowny i nie zawsze kończy się sukcesem. Przekształcenie gruntu wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy – a to zależy wyłącznie od gminy.
Bez gwarancji przekształcenia nie warto traktować ziemi rolnej jako tańszego zamiennika działki budowlanej. To może skończyć się zamrożeniem kapitału w gruncie, którego nie da się wykorzystać zgodnie z planem.
Podsumowanie
Kupno działki rolnej w 2025 roku nadal wiąże się z ograniczeniami, szczególnie dla osób, które nie są rolnikami. Istnieją jednak legalne ścieżki umożliwiające taki zakup – zarówno w drodze zgody KOWR, jak i w przypadku działek o małej powierzchni. Zanim zdecydujesz się na taką transakcję, warto dokładnie sprawdzić przeznaczenie działki, jej status w MPZP oraz ewentualne ryzyko związane z użytkowaniem gruntu przez kolejne lata. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek i zyskasz pewność, że inwestycja będzie zgodna z prawem.
