Na rynku pierwotnym zapanował zastój – mieszkania są gotowe, ale kupujących brak. Deweloperzy, nie widząc sensu w rozbudowie oferty, ograniczają nowe inwestycje. Główna bariera? Niedostępność kredytów, która skutecznie zamraża rynek.
Klient chce, ale nie może
– Z rynkiem się nie dyskutuje – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper. Jeśli klienci nie kupują, nie ma powodu, by budować dalej. Ta decyzja to nie wybór – to konieczność, wymuszona przez rzeczywistość. Gotowe mieszkania stoją puste. Zainteresowanie ze strony klientów jest – padają deklaracje zakupu, umawiane są wizyty, ale transakcji brak. Kredyty hipoteczne są po prostu zbyt drogie, a zdolność kredytowa – coraz trudniejsza do osiągnięcia.
W teorii sytuacja klientów jest korzystna. Oferta szeroka, rabaty realne, ceny stabilne – wręcz niższe, jeśli uwzględnić inflację. Mieszkań można dotknąć, zobaczyć, porównać – wreszcie kupujący nie musi wybierać projektu z wizualizacji. Ale ten komfort to złudzenie, jeśli brak dostępu do finansowania. To problem nie tylko dla nabywców – również dla deweloperów, którzy muszą pokrywać koszty utrzymania pustych lokali.
Rynek reaguje – mniej budów, więcej strategii
Deweloperzy ograniczają inwestycje nie z ostrożności, lecz z kalkulacji. Utrzymywanie niesprzedanych mieszkań generuje koszty, które później trzeba doliczyć do ich ceny. Opłacalność wielu budów stoi pod znakiem zapytania, a marże – mocno uszczuplone – nie rekompensują ryzyka.
Lokum Deweloper nie planuje nowych inwestycji – ma w budowie 700 mieszkań, z czego część przeznaczono na wynajem. Firma nie kupuje nowych gruntów, a bank ziemi – choć imponujący – nie rozwiązuje problemu, bo brakuje pozwoleń na budowę. Wbrew obiegowej opinii, deweloperzy nie siedzą na gotowych projektach – procedury trwają latami i pochłaniają ogromne środki.
Równolegle rośnie zainteresowanie segmentem PRS – Lokum testuje wynajem na własną rękę, z sukcesem komercjalizując 70 lokali. Kolejne 150 mieszkań ma zasilić ten portfel w przyszłym roku.
Koszty rosną, prawo nie pomaga
Koszt wytworzenia mieszkania bez marży deweloperskiej sięga dziś 16 tys. zł/m² – to wynik rosnących cen gruntów, materiałów i usług. Przy takiej kalkulacji nie da się zejść z ceną bez straty. A jeśli dodamy obowiązek budowy miejsc parkingowych – np. 1,5 na mieszkanie – to koszt jednego lokalu może wzrosnąć nawet o kilka tysięcy złotych za metr.
Wrocław jeszcze jakoś sobie radzi, Kraków – jak pokazuje przykład Lokum Siesta – staje się inwestycyjnie nieprzewidywalny. Zmienione plany zagospodarowania, cofnięte pozwolenia, biurokratyczne przeszkody – to nie są warunki, które zachęcają do działania. W efekcie Lokum sprzedało działkę i wycofało się z miasta.
Sprzedaż mieszkań spadła w 2024 r. o 77 proc. Obecne prognozy są jeszcze skromniejsze – 150 mieszkań zamiast planowanych 350. Spółka gra więc na czas – przetrwa, wykończy, wynajmie, poczeka. I może wtedy – kiedyś – sprzeda.
