Choć warunki kredytowe zaczęły się poprawiać, a stopy procentowe spadają, rynek pierwotny mieszkań w największych polskich metropoliach zanotował w drugim kwartale wyraźne spowolnienie. Kupujący nie rzucili się do biur sprzedaży – co więcej, wielu z nich zrezygnowało z wcześniej rozważanych transakcji. Deweloperzy nie pozostali dłużni – mocno przyhamowali z nową podażą.
Sprzedaż spada, mimo że kredyty tanieją
W siedmiu głównych aglomeracjach – od Warszawy po Górnośląsko-Zagłębiowską Metropolię – sprzedaż mieszkań w czerwcu wyniosła zaledwie 3,8 tysiąca lokali. To o 14 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, a także o 5 proc. mniej niż średnia dla całego kwartału. Tendencja spadkowa była szczególnie wyraźna w Poznaniu (–23 proc.) i Łodzi (–18 proc.), gdzie spadki sprzedaży zbiegły się z największym ograniczeniem podaży nowych mieszkań.
Trójmiasto i aglomeracja śląska okazały się odporne na to ochłodzenie – tam sprzedaż wzrosła, choć w skali raczej symbolicznej. Trzeci kwartał z rzędu w tych lokalizacjach kończył się lekkim plusem. Być może właśnie tam kupujący uznali, że nie ma co czekać, skoro kredyty rzeczywiście zaczęły być bardziej dostępne.
Tymczasem w innych miastach coraz więcej klientów wstrzymuje decyzje zakupowe – liczą na dalsze spadki stóp i większą konkurencję cenową. Zwłaszcza że mieszkań w ofercie nie brakuje, a czas działa na korzyść kupujących.
Deweloperzy hamują – i nie bez powodu
Podaż nowych mieszkań wyraźnie wyhamowała. W całym drugim kwartale do sprzedaży trafiło o 12 proc. mniej mieszkań niż w pierwszym. W Poznaniu i Łodzi ten spadek sięgnął niemal połowy. Tam, gdzie sprzedaż tąpnęła najmocniej, deweloperzy ograniczyli plany niemal do zera.
Wyjątek stanowił Wrocław i Trójmiasto – tam aktywność inwestycyjna nawet wzrosła. W pierwszym przypadku o 15 proc., w drugim aż o 34 proc. Te dane sugerują, że nie wszyscy deweloperzy działają według tej samej strategii. Część stawia na ekspansję w nadziei, że konkurencja odpuści, a popyt wróci wraz z jesienną poprawą nastrojów kredytobiorców.
Co ciekawe, mimo ograniczonego wprowadzania nowych lokali, wzrosła ogólna liczba mieszkań dostępnych na rynku. To efekt rezygnacji potencjalnych nabywców – umowy nie zostały podpisane, a lokale wróciły do oferty. W efekcie w samej tylko Warszawie dostępnych było aż 17 tysięcy mieszkań.
Ceny bez większych zmian, ale presja rośnie
Choć można by się spodziewać korekty cenowej przy tak dużej ofercie, średnie stawki za metr kwadratowy w większości miast pozostały stabilne. Największe wzrosty odnotowano w Trójmieście (3 proc.) i na Śląsku (2 proc.). W Warszawie, Krakowie, Łodzi i Poznaniu ceny wzrosły o symboliczny 1 proc., a we Wrocławiu nie zmieniły się wcale.
Presję widać jednak gdzie indziej – wskaźnik wyprzedaży oferty wydłużył się we wszystkich metropoliach. W Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przekroczył dwa lata. Oznacza to, że przy obecnym tempie sprzedaży potrzeba 8 kwartałów, by wyczyścić ofertę – granicę nadpodaży, która zwykle zapowiada wojnę cenową.
Na razie ceny się trzymają, ale równowaga jest krucha. Eksperci spodziewają się, że jesienią popyt odbije, jeśli stopy procentowe dalej będą spadać. Tylko że wtedy może się okazać, że deweloperzy ruszą z nową podażą, licząc na szybki zysk. A to znów zmieni układ sił.
